Energiesparen für Vermieter: kein Geschäft / 14.03.12
Vorgerechnet am konkreten Beispiel
Energiewende tönt es überall – es tönt, aber es passiert sehr wenig. Innerhalb der EU wird über CO2-Ziele gestritten, 20% CO2 sollen in den nächsten Jahren eingespart werden, aber Polen legt sich quer. Und in Deutschland? Bislang reicht es nur zu lauwarmen Appellen an die Hauseigentümer: isoliert, so schallt es, im Wohnungsbestand steckt das größte Potential zur Energieeinsparung.
Das Potential ist da, das stimmt, nur wie kommen wir dran? So wie unsere Gesellschaft gestrickt ist, nur übers Geld. Es muss sich rechnen.
Also rechnen wir mal an einem konkreten Beispiel: älteres Zweifamilienhaus, Dachgeschoss (ca. 30% der Gesamtwohnfläche) vermietet. Alle „kleineren“ Einsparmaßnahmen sind schon gelaufen, Warmwasser wird mit einer Solaranlage erwärmt, die Heizung hat einen Brennwertkessel bekommen, die Dachgeschosswohnung gute neue Fenster. Also bleibt jetzt nur das Dach selbst. Die Dachziegel würden zwar noch einige Jahre halten, aber wenn man hier isolieren will, müssen neue drauf. 43.000 Euro, der Zuschuss der KfW ist da schon abgezogen, so viel kostet das: altes Dach runter, alte Isolierung runter, neue Isolierung (etwas besser als vorgeschrieben) für Dachflächen und –gauben, neue Ziegel, neue Rinnen.
Für 5 Jahre rechnet sich das dann so: die steuerliche Entlastung beträgt bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 30% 5.500 Euro. Das Finanzamt sagt nämlich ganz kühl: das ganze Haus braucht ein Dach, der Aufwand muss auf die gesamte Wohnfläche (auch die selbst genutzte) verteilt werden. Die Miete kann natürlich auch steigen, aber das regelt der Markt: 40 Euro mehr im Monat bei der Kaltmiete, die wieder mit 30% versteuert werden muss. Macht einen Vorteil von insgesamt 7.200 Euro in 5 Jahren. Und natürlich noch eine kleine Einsparung bei den Brennstoffkosten: 800m³ Gas weniger, das macht zurzeit ca. 400 Euro im Jahr – davon haben aber hauptsächlich die Mieter im Dachgeschoss etwas. Denn bei der Heizkostenabrechnung werden nur 30% nach Wohnfläche umgelegt, da bleibt am Ende beim Vermieter ein Vorteil von jährlich 35 Euro hängen. Mehr nicht. Summa summarum: dem Vermieter bringt die ganze Aktion nach einem Monat Dreck und Lärm: 7.400 Euro, das ist – über die 5 Jahre gerechnet – eine Verzinsung von 3,4% des eingesetzten Kapitals. Vorausgesetzt, er hatte das Kapital einfach so rumliegen; bei Kreditfinanzierung: bestenfalls ein Nullsummenspiel.
Was sich für eine 5-Jahres-Rechnung noch vertretbar anhört, wird über längere Zeiträume völlig uninteressant. Nach Ablauf der 5 Jahre fällt nämlich der Steuervorteil weg. Auf 10 Jahre gerechnet gibt das einen Vorteil von 9.300 Euro für den Vermieter, das ist eine Verzinsung von 2,1%. Eigentlich muss der Vermieter einen noch viel längeren Zeitraum kalkulieren, schließlich will er das Dach die nächsten 50 Jahre nicht mehr anfassen, aber dann … sollte er lieber keine Zinsrechnung mehr anfangen. Und sich trösten: jetzt kann die Hausbank ruhig an ihren Griechenlandpapieren pleitegehen, Erspartes kann nicht mehr verloren gehen – steckt alles im Dach.
Für Hauseigentümer mit kleinerem Einkommen sieht die Rechnung noch schlechter aus. Wer weniger verdient, zahlt weniger Steuern; wer weniger Steuern zahlt, kann sein neues Dach zwar auch von der Steuer absetzen, seine Steuerersparnis ist aber kleiner.
Was bleibt, ist Idealismus: der Hauseigentümer, der zu diesen Konditionen investiert, kann ein ruhiges Klimagewissen haben. Er wird voraussichtlich auch weniger Probleme haben, seine Dachgeschosswohnung zu vermieten. Aber geschäftstüchtig – nein, so kann er sich nicht nennen.
Die Bundesregierung sollte also endlich aus dem Quark kommen, wie sie hier Bewegung in die Sache bringen will: für all die Hauseigentümer, die rechnen müssen, muss es finanzielle Anreize geben, sonst geht nicht viel. Und nicht viel, das ist einfach zu wenig.
Kolumbarium für den Friedhof Hohe Ward Hiltrup ohne Schlecker